PEUT-ON PARLER D'UNE CRISE DU LOGEMENT EN FRANCE ?

Avec plus de 360 000 logements construits en 2004[1], 410 000 en 2005 et probablement 445 000 en 2006[2], la France construit comme elle n'a jamais construit depuis 25 ans. Un record ! nous dit le gouvernement.

Alors, pourquoi parler de crise ?

Que cachent de tels chiffres ?

En réalité, la part de logements sociaux qui sont réellement construits, oscille entre 15 et 20 % de ces totaux annuels, et ces 3 dernières années, ce sont seulement 75 000 logements sociaux qui ont été construits en 20041, 55 000 en 2005 et 65 000 prévus en 20062.

De plus, sur ces logements dits "sociaux", 25 à 30 % (38 % en 2006) relèvent de la catégorie intermédiaire, PLS[3], et sont donc inaccessibles à 60 % des ménages les plus modestes, 70% si nous comptons les personnes vivant en locaux insalubres, chambres d'hôtel, etc., à qui le logement social est théoriquement destiné. En effet, 70% de la population française ont un revenu mensuel inférieur à 1500¤. Ils peuvent donc prétendre à l'attribution d'un logement social, puisque le plafond de revenu mensuel doit être inférieur à 1600 ¤ pour une personne seule, et 2500 ¤ pour un couple avec enfant2.

	Ainsi en 2006, sur les 445 000 nouveaux logements, ce sont seulement 40 000 logements véritablement sociaux, soit moins de 10% du total, qui seront construits et sensés réduire la demande. Un record ?	

Mais qu'en est-il exactement de la demande de logements sociaux ?

1,3 million de demandes de logements HLM ne sont pas satisfaites en 2003, 1,6 aujourd'hui en 2006 1, et probablement plus de 2 millions en 2010! La Fondation de l'abbé Pierre estimait qu'en 2005[4], 3 millions de personnes souffraient du "mal logement" et en particulier les jeunes, puisque 55 % des 19-26 ans vivent chez leurs parents, même quand ils sont en couple !

Si nous prenons en considération seulement ce nombre de demandes HLM, il faudrait construire environ 300 000 logements HLM par an pendant 7 ans pour résorber en 2013 la demande de 2010! D'autre part, il faut savoir que beaucoup de jeunes ménages, sachant que les demandes ne sont pas satisfaites avant de nombreuses années, ne déposent pas de dossier. De même, l'augmentation du nombre de familles monoparentales ou recomposées nécessite aussi plus de logements et des logements plus grands pour permettre la garde alternée. Or on constate que la taille moyenne des logements locatifs diminue puisqu'elle est passée de 69,2 m2 en 1996 à 67,7 en 20011 et ce phénomène ne fait que s'accroître depuis[5], ce qui est en outre, contradictoire avec l'évolution du taux de fécondité français, passé de 1,6 enfant par femme, dans les années 70 à 1,8 en 2001[6]. C'est donc probablement l'estimation de la Fondation Abbé Pierre qui est la plus proche de la réalité, étant entendu qu'elle englobe les personnes vivant en logements surpeuplés ou insalubres (qui existent de plus en plus, même dans les HLM), en meublés garnis, chambres d'hôtels occupées de façon permanente, habitations de fortune et d'hébergement d'urgence, soit entre 400 et 600 000 logements d'après les administrations publiques1, ce qui correspond au minimum à 60 000 logements supplémentaires par an.

	Ce sont donc en réalité, environ 360 000 logements sociaux et d'hébergement qu'il faudrait construire chaque année et pendant 7 ans, pour s'approcher de la demande réelle vers 2013.	

Sachant que ces logements sociaux concernent 70 % de la population française, il faudrait donc, pour tenir compte des 30% restant, construire chaque année globalement 515 000 logements (360 000 x 100/70 = 515 000), pendant 7 ans pour résorber la demande, toutes catégories sociale confondues. Ce chiffre de 515.000 logements à construire chaque année rejoint la dernière évaluation établie par le Crédit foncier[7]: 500 000. Celle-ci détaille plusieurs points qui justifient son évaluation. En particulier le fait que chaque divorce crée un besoin supplémentaire de 0,7 logement et que ces 700.000 familles recomposées (40% des couples) ont besoin de logements plus grands. De même, la mobilité dans le travail, les choix de vie de nombreux retraités et de certains couples de vivre dans deux domiciles séparés, multiplient les lieux d'habitation. L'étude évalue cette demande à 110.000 logements, à laquelle il faut encore ajouter 158.000 logements et 75.000 logements[8] pour les besoins liés au vieillissement et à l'immigration; ces chiffres étant à entendre par an et pendant 5 ans.

Alors, pourquoi si peu de logements sociaux ?

Serions-nous incapables de réaliser 360 000 logements sociaux par an ?

· Y aurait-il une difficulté technique ?

Non, puisque nous réalisons actuellement 450 000 logements et que nos entreprises du bâtiment et travaux publics, parmi les plus importantes et les plus compétitives du monde, construisent en Europe et dans le monde et actuellement en Espagne. Dans ce pays, elles participent à un effort de construction sans précédent qui s'est élevé à 600 000 logements en 2005 et atteindra 800 000 en 2006. De tels chiffres nous montrent que, quel que soit le niveau de développement du secteur Bâtiment et Travaux Publics d'un pays, un tel programme relève d'une volonté politique. Mais celle-ci se doit d'être à long terme, si elle veut véritablement résorber la pénurie que nous connaissons actuellement.

· Serait-ce alors une question financière ?

Avant d'examiner les différentes sources de financement du logement social, nous devons faire une constatation révélatrice de la manière dont le libéralisme fonctionne au niveau même de l'état. De la même façon qu'une entreprise capitaliste cherche à tirer le maximum de profit à tous les niveaux de sa production, l'état gagne de l'argent sur le logement social. En effet, sur chaque construction nouvelle, l'état perçoit une TVA moyenne de 12% de la valeur de chaque logement. La durée entre le financement et la réalisation étant en moyenne de 2 ans, Il suffit que l'état fasse pendant seulement 2 années, un effort budgétaire de 12% sur chaque logement construit pour que la machine financière s'auto-alimente à partir de la troisième année. Cela augmenterait d'autant le taux de subvention et diminuerait notablement le coût global et donc, au final, le montant des loyers. Une telle décision manifesterait la volonté d'un gouvernement d'encourager le logement social et rendrait un plus grand nombre de logements accessibles aux plus démunis. "Or, déclare René Ballain, chercheur CNRS [9], les orientations politiques actuelles ne vont pas forcément dans le bon sens. En 2000, sur les 311 000 logements mis en chantier, 208 000 étaient assujettis à des conditions de ressources HLM, accession sociale à la propriété financé par le prêt à taux zéro, etc. Cinq ans après, il n'y en avait plus que 169 000, sur un total de 410 000."

Le 1% logement.

En 1953, l'état, calquant le système inventé 10 ans auparavant par "La Lainière de Roubaix" pour loger ses employés, décide que les entreprises de plus de 10 salariés devront verser 1% du montant de leur masse salariale pour financer le logement social. Sur les sommes ainsi recueillies, une première moitié va directement au Fonds national d'aide au logement (FNAL) qui finance les aides à la personne (principalement APL), l'autre moitié (0,45% exactement), qui est collectée par les comités interprofessionnels du logement[10] (CIL) est versée à la Caisse des dépôts et consignation qui devrait l'utiliser uniquement pour le financement des logements sociaux[11]. Mais ce capital est si important qu'il est souvent l'objet de sévères ponctions par l'état pour abonder directement son budget (autour d'un milliard d'euros par an!), ou par les ministres délégués au logement pour financer leurs initiatives: prêt à taux zéro, Locapass (auquel va bientôt s'ajouter la Garantie des risques locatifs, GRL[12].), la politiques de réhabilitation des cités HLM et tout récemment encore, une nouvelle ponction du 1% a été effectuée en 2002 par Jean-Louis Borloo pour mettre en œuvre sa politique jusqu'en 2011.[13] Tous ces prélèvements, qui se chiffrent en milliards d'euros, sont faits au détriment des sommes qui étaient destinées à construire des logements neufs accessibles à la plupart des salariés.

Il ne faut donc pas s'étonner si l'on ne construit pas suffisamment de logements sociaux.

De plus, une menace, similaire à celle qui se développe actuellement à propos du livret A, pèse de façon récurrente sur le 1% logement: Faut-il fiscaliser ces prélèvements obligatoires? c'est-à-dire les verser directement au budget de l'état. Cette menace ne vient pas seulement du ministère des Finances, mais du Medef[14] qui souhaite même la disparition du 1%, sous prétexte de diminuer les charges des entreprises. Prenant en considération ce souhait, le gouvernement Villepin a supprimé l'obligation de verser le 1% pour les entreprises de moins de 20 salariés! À contrario de ces décrets soigneusement préparés et discrètement promulgués, le 1% nous paraît un dispositif essentiel, non pas seulement à sauvegarder, mais à généraliser. Actuellement, 170 000 entreprises de plus de 10 salariés cotisent au 1%, et concernent 12 millions de salariés, soit près de 50% de la population active. Mais les autres, les salariés des entreprises de moins de 10 salariés, n'ont-ils pas autant le droit de se loger ?

	Il est impératif qu'une politique responsable impose que toutes les entreprises des secteurs privé et public, quel que soit le nombre de leurs salariés, soient assujetties au 1%. La politique du logement social se verrait ainsi renforcée de 2 milliards d'euros, dont presque 1 milliard pour les HLM !	

Le livret A.

Si nous regardons maintenant le plan de financement du logement social en France, nous constatons l'extrême importance du Livret A. Épargne populaire déposée par 45 millions de titulaires, rémunérée à 2,75%[15] et totalisant un encours de 107,7 millions d'euros, défiscalisée (non soumise à l'impôt), le livret A joue un rôle essentiel dans le financement de la politique de la ville (transports publics, écoles, voirie, etc.) et dans la construction des HLM. Les ressources du livret A sont centralisées par un établissement public géré par l'état, la Caisse des dépôts et consignation (CDC) qui prête à très long terme (de 30 à 50 ans) aux organismes HLM. En 2005, le livret A seul a fourni 71,6% du financement du logement social. À ce financement se sont ajoutés les subventions de l'état (7,1%), le "1% logement" (3,3%) et les fonds propres des organismes HLM (7%)[16].

	Le statut d'établissement public de la Caisse des Dépôts et Consignations, qui lui a été donné à l'origine pour garantir l'abondance des ressources affectées au logement social quelle que soit la politique budgétaire de l'état, doit être absolument défendue et recentrée sur une de ses missions essentielles: le financement du logement social.	

"L'intérêt public justifie cette mission de financement du logement social, donc la spécificité de la collecte du livret A et de l'épargne populaire. Les banques lorgnent avec avidité sur la manne qu'elles pourraient toucher si le livret A était banalisé. En revanche, elles ne s'engageraient pas à maintenir la proximité de gestion de ce livret et l'usage souple des petits comptes qui coûtent cher à gérer et rapportent peu. Enfin, on voit bien qu'à terme, l'état priverait le pays de la source principale de financement du logement social."[17]

En effet, la Poste (devenue une banque en 2006) et la Caisse d'épargne (en bourse en 2007) évoluant vers le droit commun, 4 banques françaises, BNP Parisbas, Société générale, Crédit agricole, Banque populaire, relayées par la Commission européenne[18], ont porté plainte "pour abus de position dominante, aide de l'état, atteinte à la liberté d'établissement des banques européennes." Cette attaque, si elle réussissait, permettrait à toutes les banques de délivrer le livret A, de collecter les fonds et de les orienter vers des placements bien plus rémunérateurs que la construction de logements sociaux. La Banque postale et la Caisse d'épargne auraient toutes les chances de ne garder que la gestion des "petits livrets" dont plus de la moitié des 43 millions affichent un solde inférieur à 150 ¤ ! les banques ne s'intéresseront bien sûr, qu'aux livrets bien garnis… c'est aussi l'avis du Directeur de la Banque postale: "L'accueil de tous, auquel nous sommes obligés, est très différent de ce que font les banques classiques! Il faut réfléchir à deux fois avant d'autoriser les banques à nous piquer la crème et nous laisser le marc de café!"[19]

Il n'y a pas que les banques qui cherchent à utiliser l'épargne populaire à d'autres fins que le service public. Le gouvernement Villepin, fait actuellement pression sur la Caisse des dépôts pour qu'elle investisse beaucoup plus dans les entreprises françaises du CAC 40, alors qu'elle a déjà pris des participations (entre 4 et 10%) dans 9 des grandes entreprises privées telles qu'Alcatel, Véolia, Eiffage Michelin[20]. Or la Caisse des dépôts est avec "le 1% logement", le dernier grand investisseur public à long terme avec plus de 30 milliards d'investissements. Si le gouvernement oblige celle-ci à prendre des actions en bourse, il menace directement l'épargne du livret A, les Caisses de retraites du secteur public qu'elle gère, et donc le financement des grandes infrastructures publiques et 80% du logement social. Ainsi, bien que la Banque postale et la Caisse d'épargne soient devenues des organismes bancaires banalisés, elles doivent garder l'exclusivité du livret A.

	En conséquence, il faut exiger que tous les circuits financiers du logement social, Caisse des dépôts, "1% logement" et livret A, soient sortis de la concurrence pour permettre une politique du logement à long terme.	

Si nous examinons de plus près la part prise par les différents organismes participant au financement du logement social (cf supra), nous remarquons la médiocrité des apports effectués par les organismes HLM, 7% du total et 3,3 % par le "1% logement". Pour ce qui est du 1% logement, nous en avons exposé plus haut les raisons (Cf. dernier § p.1). Quant à la faiblesse des fonds propres apportés par les organismes HLM, elle s'explique par le fait qu'ils ne font pratiquement aucun bénéfice sur leurs réalisations, a contrario des promoteurs qui revendent dès que possible les logements qu'ils ont financés, réalisant ainsi immédiatement une plus value considérable.

N'étant pas autorisés à faire des bénéfices, comment les organismes HLM , une fois leurs emprunts remboursés, peuvent-ils se constituer des fonds propres si ce n'est en capitalisant le montant des loyers ? Légalement, le loyer comprend l'entretien des parties de l'immeuble qui sont à la charge du propriétaire (gros œuvre, clos, couvert, chauffage..), mais les offices ne le font que rarement de façon correcte, préférant engager ces sommes dans de nouvelles constructions pour suppléer la faiblesse des subventions des collectivités locales et de l'état. Faiblesse accentuée par les prélèvements que l'état lui-même effectue sur l'épargne populaire pour combler une partie du déficit budgétaire, alors que ces sommes devraient abonder le budget de la construction sociale[21]. Ainsi, la Caisse des dépôts a versé au budget de l'état presque 3 milliards d'euros en 2005 et elle lui a apporté près de 30 milliards au cours des dix dernières années. Ces sommes versées à l'état, sont le résultat des produits financiers réalisés sur les intérêts des emprunts effectués auprès de la CDC. Devant la terrible crise du logement que nous traversons, il est choquant de constater que l'état prélève de telles sommes, acquises grâce à l'épargne populaire, et qu'il ne les consacre pas à la réalisation de

logements sociaux. On comprend aussi qu'il ne pousse pas à l'utilisation maximale des fonds du livret A destinés au logement social! Aussi, allons plus loin que l'ancienne ministre socialiste du logement quand elle déclare: "Nous ne pourrons relever le défi du logement pour tous sans utiliser l'ensemble des sommes collectées."[22]

Il faut également revendiquer que la Caisse des dépôts et consignations affecte une partie de ces produits financiers à la construction de logements sociaux et qu'elle institue un prêt à taux zéro pour les sociétés HLM qui construiraient des logements PLA-I et PLUS21, car seul ces catégories de logements restent accessibles à la plupart des ménages qui ont droit aux HLM.

Mais il existe, pour un office HLM, une autre manière que la capitalisation des loyers pour accroître ses fonds propres : c'est de vendre une partie de son patrimoine; en l'occurrence, un certain nombre logements individuels ou d'appartements, évidemment les plus beaux et les mieux situés!. L'office réalise ainsi, à la manière des promoteurs, la plus value foncière en vendant ces logements au "prix du marché".

Cette question de la rente foncière joue un rôle central, mais volontairement masqué, dans toutes opérations immobilières et particulièrement dans celles concernant la réalisation des logements.

Étude des mécanismes générant la rente foncière.

Il nous faut entrer plus avant dans le détail d'une opération immobilière pour comprendre et déterminer le rôle de la rente foncière dans la construction de n'importe quel logement.

Une opération immobilière débute en général par l'achat d'un terrain par un maître d'ouvrage, privé ou public, et se poursuit par l'établissement d'un projet avec un maître d'œuvre, architecte ou bureau d'étude technique, assisté suivant les cas, d'un paysagiste, voire d'un sociologue ou de tout autre spécialiste demandé par le maître d'ouvrage (Cf. le schéma n° 1).

Insérer dans la page le schéma n° 1

Le projet achevé, la construction ne peut démarrer sans que la voirie et les réseaux divers (les VRD : eau, gaz, électricité, tout à l'égout, etc.) ne soient parvenus à proximité du terrain. La dépense concernant le projet et la réalisation des VRD se situe autour de 15 à 20 % du prix total de la construction, le reste étant pris par les entreprises sous forme de matériaux et de salaires de la main d'œuvre[23].

À cette dépense s'ajoute le prix d'achat du terrain, et c'est ce coût, plus que le prix de la construction elle-même, qui déterminera en fait, par quelle catégorie sociale l'immeuble sera habité. La part de la dépense foncière est d'au moins 25 % du prix de la construction seule, mais elle se situe le plus souvent à 30%, voire 50 à 85% dans les cas extrêmes, comme dans certaines villes européennes ou japonaises.

On comprend alors pourquoi les sociétés HLM ne peuvent construire de logements sociaux que dans les zones où le prix des terrains ne dépasse pas un certain coût. En effet, les crédits et subventions, qui leurs sont alloués pour chaque opération, comprennent le prix d'achat du terrain et le coût de la construction, l'ensemble ne devant pas excéder certains seuils : 900 ¤ le mètre carré construit pour un programme de logements sociaux PLUS ou 1100 ¤/m2 pour un programme PLS[24], sommes très inférieures à celles dont dispose la plupart des promoteurs.

Prenons le cas d'un particulier qui fait construire sa maison (schéma n° 1). Il ne cherche pas à réaliser un quelconque bénéfice financier. Il cherche simplement à se loger. Pour cela, il s'est constitué une enveloppe financière, calculée au plus juste et dont une partie plus ou moins importante est composée d'emprunts contractés généralement sur 20 ou 30 ans. Dans la première colonne, qui représente le financement au moment de la réalisation, nous avons volontairement séparé l'amortissement des emprunts, qui s'étalera dans le temps, de l'enveloppe financière consacrée aux dépenses de construction et d'acquisition du terrain. Et dans une deuxième colonne, mise en regard de la précédente, nous avons figuré les principales dépenses, en distinguant plus particulièrement celle concernant l'achat du terrain.

En effet, au cours du temps, si à qualité et équipements équivalents, la valeur immobilière d'une maison varie en général modérément, celle du terrain ne cesse de croître continûment, et à certains moments de façon très importante, d'autant plus fortement que le manque de logements est manifeste. De la même manière, nous constatons souvent qu'une maison, datant de 30 à 40 ans et ayant donc subit une certaine dépréciation (moins value), peut voir soudainement croître fortement sa valeur marchande parce qu'une ligne de transport en commun vient à la desservir. C'est cette variation de la plus value foncière que nous avons voulu représenter dans la troisième colonne de droite et qui participe fortement à la valeur d'un bien immobilier.

Mais le nouvel occupant, une fois la construction achevée, ne se soucie guère de tout cela; il habite sa maison, veille à son entretien et s'applique à rembourser ses emprunts, car au bout de 20 ou 30 ans, il sait qu'il sera véritablement propriétaire de sa maison et de son terrain.

Ce raisonnement est tout aussi valable pour l'organisme HLM (et pourrait l'être pour son locataire[25]). En effet, quand une société HLM a décidé de construire un lotissement de maisons individuelles ou un immeuble, il a lui aussi emprunté une certaine quantité d'argent à la Caisse des dépôts et consignations, mais à un taux plus faible que pour les particuliers et sur une plus longue durée, 30 à 50 ans. Les loyers de tous les locataires étant calculés de telle sorte que l'emprunt soit remboursé en temps voulu, l'échéance arrivée, l'organisme HLM encaisse les loyers en pur profit, à sa charge néanmoins, de maintenir en bon état les

Insérer dans la page le schéma n°2

façades, les fenêtres, la toiture, etc. ce qu'il ne fait pas forcément… préférant réserver la plus grande part de ces rentrées de loyers à accumuler des fonds propres[26] pour investir, comme nous l'avons mentionné, dans de nouvelles opérations.

S'il nous faut étudier maintenant le cas du promoteur construisant des logements, ce n'est pas que l'analyse précédente ne soit plus valable, car elle le reste entièrement, mais appliquée à son cas, elle fait apparaître comment la vente immédiate des logements permet au promoteur de réaliser à son profit la plus value foncière. En effet, le promoteur choisit un terrain en fonction des possibilités de rentabilité maximale que les différents règlements[27], appliqués à la parcelle qu'il convoite, lui permettent : maximum de hauteur d'immeuble et de surface construite, minimum de parkings demandés, largeur de rue, etc. Ensuite, il part de "la valeur de marché du m2 construit" pratiquée dans les environs de son terrain et l'applique à la quantité maximum de m2 qu'il est autorisé à construire. Enfin, il ajoute le montant de son bénéfice[28] (Cf. schéma 2), qu'il évalue en fonction du contexte local et des possibilités offertes par l'environnement : qualité du site, du quartier, facilité d'accès, présence de transports publics, proximité des services, commerces, poste, banques, écoles, etc.

Ainsi, avant même que l'immeuble ne soit réalisé et habité, les logements étant souvent acquis sur plans, la valeur marchande des constructions environnantes croît. En réalité, à chaque nouvelle opération immobilière effectuée par un promoteur ou par la collectivité, ce n'est pas le coût de la construction elle-même qui augmente - il varie peu - mais la valeur foncière de tous les terrains environnants. Et c'est cette plus-value foncière, réalisée par la vente rapide des logements, qui constitue l'essentiel du bénéfice du promoteur. Et si nous avons distingué dans les schémas, le coût du terrain de l'enveloppe globale, c'est que deux immeubles identiques réalisées sur 2 parcelles d'égales superficies, mais situées de façons différentes par rapport au centre ville, à une école, à un centre commercial, aux transports en commun, etc. auront des valeurs vénales très différentes, bien que chaque construction ait coûté la même somme pour être réalisé !

Par contre, une nouvelle construction de logements sociaux ne provoquera qu'une augmentation minime du prix des terrains avoisinants; un peu supérieure, certes, si la réalisation concerne des maisons individuelles, mais le plus souvent, la nouvelle opération HLM stabilise localement le prix du foncier, et va même jusqu'à le déprécier si le nombre de logements sociaux réalisés est trop important. Le quartier concerné a alors toutes les chances d'échapper aux choix des promoteurs. C'est cette plus-value foncière, engendrée par la création d'équipements payés par la collectivité et donnée aux propriétaires des terrains, qui est au centre du système inégalitaire du développement urbain. Il est urgent qu'une loi permette que les dépenses d'investissement faites par la collectivité, routes, lignes de transport en commun, parc urbain, lieux culturels, etc. qui valorisent l'espace urbain ou rural, soient récupérées par elle et non pas "données" aux investisseurs privés sans contre partie. Ainsi, on constate que la plus-value ne se réalise pas sur la construction elle-même, mais essentiellement sur le foncier. En 8 ans, de 1998 à 2005, la valeur du patrimoine en logements est passée de 1700 à 2500 milliards d'euros, soit une augmentation de moins de 50% (47%). Dans le même temps, la valeur des terrains bâtis est passée de 440 à 2784 milliards d'euros, soit une augmentation de 532%! Et pour la première fois, la valeur des terrains bâtis dépasse la valeur de leurs constructions. Par quel miracle la valeur des terrains s'est-elle multipliée par 5 ? Effectivement, plus on se rapproche du centre ville et plus les terrains sont chers et la rente foncière importante. Plus on s'en éloigne, plus on a de chance de découvrir des logements sociaux en très grand nombre. Si nous ne trouvons pas d'alternative au système actuel, la plus -value foncière ne va pas cesser de croître et de provoquer l'exclusion de la grande majorité des gens hors de la ville, vers un no man's land urbain que préfigurent déjà nos banlieues, pour la plupart dépourvues de toute urbanité.

Est-il possible de limiter ce mécanisme en gelant le prix des terrains ? de l'enrayer en demandant une loi fondamentale foncière ? Est-il possible de stopper la spéculation en dissociant la propriété du sol de la propriété du bâti ou en municipalisant le sol ?

Pour tenter de répondre à ces questions, il serait opportun de se tourner vers certains pays du nord de l'Europe et d'observer leur politique foncière. "Aux Pays-Bas ou en Suède, quand un terrain est classé en zone constructible, le propriétaire reçoit une lettre des services fonciers de la ville l'invitant à passer prendre son chèque en règlement du prix du terrain[29]. Dans ces pays, c'est la collectivité qui achète les terrains ouverts à l'urbanisation, qui les aménage, crée les équipements, puis les revend à des prix différenciés selon l'usage."[30] Le prix des nouveaux terrains est ainsi sorti des mécanismes du marché. La ville devient propriétaire du sol et le loue. Et le service foncier, qui révise le plan d'occupation du sol chaque année et décide des acquisitions et de la gestion des terrains, emploie des salariés payés par la ville et l'État; il ne dépend pas du maire, mais des services du Développement urbain. Dans ces deux pays, le pouvoir urbain, et donc le développement des villes, est défini en concertation avec les municipalités, mais reste entre les mains de l'État. La spéculation sur les terrains nouvellement urbanisés n'existe pratiquement pas, alors qu'en France, le propriétaire de tels terrains voit soudainement et sans avoir rien fait ni payé, la valeur de son terrain multipliée par 5, 10 ou 20 fois ! Il s'accapare sans mot dire une part de l'investissement public.

Au Danemark, pas de crise du logement. "Quand un terrain devient constructible, le propriétaire paie immédiatement les deux tiers de la plus-value d'urbanisation. C'est donc une puissante incitation à vendre[31]. En France, on crierait à la spoliation et à la violation du droit de propriété !"24 Dans ce pays, celui qui vend un bien immobilier sait que l'acheteur connaîtra exactement la valeur de son bien ! En effet, il existe un Annuaire national donnant le nom des propriétaires et la valeur de chaque propriété, qu'elle soit de l'État, des communes ou des particuliers. Le vendeur sait aussi que le prix de la transaction sera publié; celle-ci se réalise donc très rapidement. En 48 heures ! En conséquence, il n'y a pas de notaires au Danemark, mais seulement des conseillers fiscaux. Il existe malgré tout 10 à 15% de "dessous de table", mais l'acheteur ne s'y prête guère, car lors de la revente, si le prix déclaré ne correspond pas à celui qui avait été inscrit sur l'annuaire, l'état lui prélève une taxe sur la plus-value… De la sorte, s'il y a une bulle spéculative, elle revient rapidement à l'équilibre. Ce qui n'est pas du tout le cas de la France.

Dans notre pays, les bulles spéculatives reviennent périodiquement et entraînent une montée en flèche de la valeur des terrains bâtis par rapport à celle du bâti lui-même. En 1992, la valeur du patrimoine constitué par les logements était de 1357 milliards d'euros, alors que la valeur des terrains bâtis représentait à peine plus du tiers de cette valeur, soit 429 milliards d'euros. En 2005, nous constatons que ces valeurs respectives sont devenues 2500 milliards, soit moins du double de la valeur de 92, alors que celle du patrimoine foncier à été multipliée par plus de 6, soit 2784 milliards[32] et à donc dépassé la valeur des logements! cet enrichissement des personnes privées et des sociétés immobilières par la plus-value foncière (hors sociétés d'HLM, évidemment) est un non-sens économique, parce que c'est de l'argent gelé, et un scandale social, puisqu'il a pour conséquence directe de rejeter toujours plus loin, aux périphéries des villes, la majorité des ménages populaires et de provoquer une augmentation continue de tous les loyers[33] par la part grandissante que prend le prix du terrain dans toutes les opérations immobilières.

Écoutons une proposition de loi faite par Alfred Sauvy au Conseil économique et social[34], il y a 45 ans :

"L'accroissement de la population, sa concentration dans certaines zones et les travaux effectués par les collectivités ont pour effet de provoquer une plus-value constante des terrains. Cette situation entraîne :

· Une élévation considérable du coût de revient des logements, des écoles et de toutes les installations urbaines[35];

· Une majoration des dépenses publiques entraînant, à son tour, une fiscalité plus intense;

· La création de rentes ou de profits, sans justification économique, ni encore moins sociale;

· Une stérilisation de l'épargne fraîche qui, au lieu de s'investir dans des créations neuves, se porte sur les terrains dans l'espoir de la plus-value.

Cette plus-value n'encourt même pas les aléas de la spéculation, elle représente une certitude. (…) cet enrichissement de particuliers, sans création de richesse, lèse l'économie productive et freine le développement économique. (…) Tant qu'il restera des terrains suivant le jeu du marché, ils joueront le rôle de témoins, de sorte que toute expropriation à des fins sociales et à des prix très inférieurs, prendra le caractère d'une atteinte à la propriété privée, alors qu'au contraire, c'est celle-ci qui a outrepassée ses droits légitimes et normaux, droits qu'il n'est pas question ici de contester.

D'autre part, la méthode utilisée dans certains pays, comportant la création de vastes réserves urbaines[36], ne peut donner de résultats tangibles que si la municipalité possède des moyens financiers très importants, lui permettant de devancer très largement ses besoins. Et même lorsque cette condition est réalisée, le problème n'est qu'en partie résolu.[37] (…)

Ainsi apparaît la nécessité d'une réforme profonde et d'une novation fondamentale. Aucun plan d'urbanisme ne peut être correctement appliqué tant que le sol sera approprié de façon aussi archaïque et tant qu'il existera un marché, fatalement antisocial."

Les propositions d'Alfred Sauvy n'ont guère inspiré les gouvernements successifs, sauf peut-être Edgar Pisani lorsqu'il crée la procédure ZAD, outil efficace permettant, en gelant le prix des terres à urbaniser, de lutter contre une spéculation à court terme. À court terme, car rien n'empêche les propriétaires de revendre plus tard les constructions au prix du marché! Néanmoins, cette loi a permis de construire des logements sociaux en grand nombre, car le coût des terrains était celui de la terre agricole. Ne serait-il pas souhaitable de promulguer une loi semblable, gelant la valeur des terrains libérés à l'intérieur du périmètre urbain et permettant ainsi de construire des logements sociaux dans le centre des villes?

Nous pouvons remarquer combien les idées d'Alfred Sauvy rejoignent les procédures foncières mises en pratique dans les pays du nord de l'Europe et cette convergence nous montre combien il est urgent et nécessaire de soutenir ces idées et de lutter pour leur application.

Nous devons cesser de confondre le sol et ce que l'on construit dessus en distinguant désormais entre la propriété d'un immeuble et son terrain, condition nécessaire pour lutter efficacement contre la spéculation foncière. En conséquence :

Il est urgent que nous séparions la propriété bâtie de la propriété du sol afin que celui-ci soit attribué à un organisme public foncier.

Cet organisme public foncier ne doit pas être uniquement de la responsabilité de l'État, car la connaissance précise des questions foncières et du développement des villes ne peuvent pas être appréhendées par une administration centrale loin des réalités locales. Un tel établissement doit être décentralisé et se situer au niveau d'une agglomération ou d'une communauté d'agglomérations afin que les collectivités locales puissent maîtriser leur développement et récupérer la plus-value foncière produite par la réalisation des équipements publics qu'elles financent en grande partie, tels que les écoles, les crèches, les cantines scolaires, les stades, gymnases, piscines, les centres culturels et sociaux, les transports publics et tous les aménagements permettant la création de zones industrielles ou de bureaux qui favorisent à leur tour le développement de l'habitat et une croissance équilibrée de la ville.

À cet effet, nous demandons la création sans délai, d'un établissement public foncier agréé par l'État et d'une loi fondamentale foncière, permettant aux collectivités locales de capter la plus-value foncière produite par la réalisation des infrastructures urbaines et des équipements publics.

Ces propositions ne peuvent se concevoir sans la force, d'une part d'une loi foncière s'appliquant à tout le territoire et gérée par des antennes décentralisées au niveau des agglomérations ou des communautés urbaines et, d'autre part sans la création d'un grand ministère du logement et de la ville, séparé du ministère de l'équipement. Ce ministère serait décentralisé au niveau des départements et regrouperait au minimum une Direction de la gestion de l'immobilier et du foncier, une Direction de l'urbanisme, de la construction et du développement durable, ainsi qu'une Direction de l'habitat, du Droit au logement opposable et à l'hébergement d'urgence.

Pour conclure, nous exigeons des institutions d'état et gouvernementales · la création d'un grand ministère du logement et de la ville, · la promulgation sans délai d'une loi fondamentale foncière et · l'inscription du droit au logement dans la Constitution française.

Olivier Tric

Olivier.tric@free.fr

6 février 2007

ANAH ANPEEC ANRU APL CDC CIL CLU CNH CNP CNV DIV DPU EPA EPIC EPCI ESH FNAL Fnars FNAIM FSL GRL ICC IRL LOGÉCO LOV Lois OPAC OPHLM PADD PDALPD PLH PALULOS PLA-I PLI PLU PLUS PLS PNRU PRU PTZ SCET SCIC SCOT SEM SICAV SIIC SRU TFPB UESL USH VLC ZAD ZFU ZPPAU ZUS	Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat. Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction, organisme contrôlant la gestion du "1% logement". Agence nationale pour le renouvellement urbain, vise à baisser la proportion de HLM dans les zones urbaines sensibles et à diversifier l'offre en logements (accession, loyers libres..). Aide personnalisée au logement; crée en 77 par R. Barre, elle a aussi permis aux bailleurs d'augmenter les loyers en proportion! (hausse de 30% de 93 à 99). Caisse des dépôts et consignations, gère le livret A, prêts à 30 ou 50 ans. Comités interprofessionnels du logement (gestion paritaire syndicats/patrons) Couverture logement universelle. Conseil national de l'habitat. Caisse nationale d'assurance vie de la Caisse des dépôts Conseil national des villes. Direction interministériel de la ville. Droit de préemption urbain. Établissement public administratif. Établissement public industriel à caractère industriel et commercial. Établissement public de coopération intercommunal. Entreprise sociale de l'habitat. Fonds national d'aide au logement. Fédération nationale des associations d'accueil et de réinsertion sociale. Fédération nationale des agents immobiliers. Fonds de solidarité logement (loi Besson / 1998). Garantie des risques locatif. Devrait entrer en vigueur en février 2007 ? financé par le 1% logement, l'état et les primes d'assurance. Indice du coût de la construction. Indice de révision des loyers. Logements économiques apparus en 1953, consécutifs à la création par Claudius Petit de l'aide à la pierre qui permettait, à partir de 1950, d'obtenir un prêt du Crédit foncier et une prime à la construction. Loi d'orientation pour la ville, qui oblige à avoir 20% de logt sociaux 1991. Toutes les lois, Méhaignerie (1990), Périssol (1996), Besson( 1998), Robien (2003), "Borloo populaire" ont eu pour but de défiscaliser l'investissement! Office public d'aménagement et concertation. Office public d'habitation à loyer modéré. Plan d'aménagement et développement durable. Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (loi Besson du 31/05/90). Programme local d'habitat. Prêt finançant les réhabilitations (budget soustrait au budget des constructions neuves!). Prêt locatif aidé d'intégration (revenu <1600 ¤/mois =1,7 smic 2004), soit 30% des ménages. Prêt locatif intermédiaire, emprunt sans l'aide de l'état. Plan local d'urbanisme. Prêt locatif à usage social (remplace le PLA). C'est le principal financement du logement social (revenu < 2700 ¤/mois = 2,9 smic 2004), soit 70% des ménages. Prêt locatif social à destination des organismes publics et privés (revenu < 3800 ¤/mois = 3,8 smic), entraînant un loyer double des HLM. Programme national de rénovation urbaine. Programme de réhabilitation urbaine (loi ancienne). Prêt à taux zéro Société civile d'économie …? Société civile immobilière…?, filiale de la CDC, crée en 1960 par F. Bloch Lainé. Schéma de cohérence territoriale, créé par la loi SRU de 2000. Société d'économie mixte. Société d'investissement à capital variable, comme la CDC. Société d'investissement immobilier cotée en bourse et exonérée d'impôt sur les plus values et les bénéfices. Loi de solidarité et renouvellement urbain.(3/12/2000), rétablit la loi LOV, supprimée par Balladur, qui institue l'obligation de 20% de logements sociaux, plus 5% de logements d'urgence, dans toutes les opérations de logements. Taxe foncière sur le patrimoine bâti. Union d'économie sociale pour le logement regroupe les CIL et les 21 chambres de commerce qui collectent le 1%. Elle participe au financement des constructions locatives sociales, au programme de renouvellement urbain, au GRL. Union sociale de l'habitat regroupant tous les organismes HLM. Président actuel: Michel Delebarre Valeur locative cadastrale. Zone à aménagement différé, crée par E. Pisani en 1966. Zone franche urbaine, avec exonérations sociales et fiscales pour inviter les entreprises à s'implanter. Zone de protection du patrimoine architectural et urbain. Zone urbaine sensible.

[1] Marie-Noëlle Lienemann, Le scandale du logement, J-C Gawsewitch ed. 2005. p. 86, 90, 12, 140.

[2] Le Monde du 14 septembre 2006.

[3] PLS: Prêt locatif social, à destination d'organismes publics ou privés, dont les loyers sont environ le double des loyers HLM. Pour y prétendre, le revenu doit être inférieur à 3800¤/mois, soit environ 4 fois le Smic.

[4] Fondation Abbé Pierre, L'état du mal logement en France, Rapport annuel 2006.

[5] On constate la même chose au niveau des achats de logements : les acquéreurs ont en moyenne 6m2 de surface en moins, entre 2003 et 2006, selon le baromètre BIPE-Empruntis.Com publié en septembre 2006.

[6] Ce taux est l'un des plus élevé de l'Union européenne et devrait, selon l'Insee, rester élevé jusqu'en 2020. In Le Monde du 21/22 mars 2004.

[7] Étude publiée par le Crédit foncier le 21 novembre 2006 et réalisée par une équipe de l'université Paris-Dauphine.

[8] Les évaluations de l'Insee sont souvent très inférieures à celles du Crédit foncier. Par exemple, 40.000 au lieu de 75.000 pour l'immigration, 38.000 au lieu de 110.000, 300.000 logements à construire globalement chaque année, au lieu de 500.000.

[9] Chercheur au laboratoire PACTE-CNRS. Institut d'études politique de Grenoble, René Ballain assure la direction scientifique du rapport sur l'état du mal Logement de la fondation Abbé Pierre. Cf. Le Monde Économie du 9 janvier 2007.

[10] Si un grand ministère du logement et de la ville était créé, il serait souhaitable que ce soit lui qui collecte le 1% et qu'il en délègue la gestion aux collectivités locales.

[11] "En 2003, le versement des entreprises aux CIL s'élevait à 1,285 milliard d'euros auxquels il faut ajouter 1,763 milliard de remboursements des prêts consentis par le passé. Ainsi, ces organismes disposent de 3;12 milliards d'euros, chiffre considérable." M-N Lienemann, le Scandale du logement. p. 171. L'union d'économie sociale pour le logement (l'UESL représente les CIL gestionnaires du 1%) a prêté pour 2,16 milliards d'euros en 2003, tant à des personnes physiques désireuses d'acquérir leur logement, qu'à des personnes morales, essentiellement des organismes HLM.

[12] Abonder par le 1%, l'état et les primes d'assurance, le GRL concernerait ceux qui ne peuvent prétendre au Locapass, c-à-d les salariés agricoles, les artisans et les fonctionnaires.

[13] Conçu à l'époque où il était ministre de la ville, amendé par la loi de programmation pour la cohésion sociale de janvier 2005, ce plan prévoit de raser 250 000 logements, d'en reconstruire autant et de réhabiliter 400 000 logements. Les sommes nécessaires pour réaliser un tel programme se chiffrent en milliards et la dotation de l'état est de 500 millions, le reste étant pris sur le 1%.

[14] La gestion du 1% est théoriquement paritaire, patrons/syndicats, mais un troisième collège, celui des directeurs, donne le pouvoir effectif au patronat.

[15] Ce taux de rémunération, jusqu'à maintenant fixé par les députés, échappe désormais à tout contrôle puisqu'il est maintenant indexé au marché monétaire. Ceci est l'expression d'une démission inacceptable du pouvoir politique à tous les niveaux.

[16] Il faut ajouter subventions diverses dont les collectivités locales (6%) et autres prêts (5%). USH et Le Monde du 18/4/2006.

[17] Le scandale du logement. opus cité. p.180.

[18] Le gouvernement Villepin vient de remettre à Bruxelles, le 1er octobre 2006, un rapport défendant le monopole du livret A.

[19] Patrick Werner. Directeur de la Banque postale. Interviewé par Anne Michel. Le Monde du 8 juillet 2006. p.13.

[20] Source CDC & Bloomberg, rapporté par Le Monde du 12 mai 2006.

[21] Le Monde du 12 mai 2006, p.14.

[22] Marie-Noëlle Lienemann a été ministre déléguée au logement de 1992 à 1993, puis secrétaire d'État au logement de 2001-2002. opus cité. p.181.

[23] et des amortissements et bénéfices, bien sur!

[24] Pour le programme PLS, voir note 3. Le programme le plus répandu, le PLUS (prêt locatif à usage social), s'adresse à 70 % des ménages et nécessite d'avoir un revenu inférieur à 2700 ¤/mois. Par contre, si le ménage gagne moins de 1600 ¤/mois, il peut prétendre au prêt locatif aidé d'intégration (PLA-I), catégorie la plus basse du logement social.

[25] On pourrait imaginer que le locataire d'un HLM, ayant occupé son logement sans et s'étant acquitté de son loyer et de ses charges pendant toute la durée de l'emprunt, serait en droit de réclamer la propriété pleine et entière de son logement. Mais cette clause est bien évidemment exclue de tous les contrats de location, quels qu'ils soient ! Bien plus, quand un organisme HLM met en vente un logement, le locataire en titre, qui veut l'acheter, doit le payer une deuxième fois !

[26] "Les fonds propres des Sociétés anonymes d'HLM représentaient 15 milliards d'euros en 2002, contre 12,6 en 1998. Ceux des Offices HLM représentaient 14 milliards d'euros en 2002, contre 11,5 en 1998. Pour chacun d'eux, ces fonds propres s'élèvent à environ 25% du bilan, ce qui est important. Ces fonds devraient servir à l'entretien des immeubles, à la réhabilitation et à la stabilisation des loyers." In Le scandale du logement. opus cité. p.147.

[27] Principalement les règlements édictés par le Plan local d'urbanisme (PLU), autrefois Plan d'occupation des sols (POS).

[28] Les promoteurs appellent cette manière de faire "le compte à rebours".

[29] Environ deux fois le prix de la terre agricole.

[30] Vincent Renard. Directeur de recherche au CNRS. in "Alternatives économiques" n° 244. Février 2006, p 51.

[31] En Allemagne, la puissance publique s'inspire partiellement des principes hollandais et suédois: un système public de remembrement régule les acquisitions de terrains. Lors de l'achat, la collectivité délègue un géomètre et prend 30% de la surface du terrain pour l'équiper et le viabiliser. Il oblige ensuite le propriétaire ou le promoteur à s'acquitter de 80% des factures d'aménagement. Si le propriétaire ne peut pas s'en acquitter, on lui fixe le prix du terrain.

[32] Statistiques INSEE 2006.

[33] Depuis l'année 2000, les loyers ont augmenté en moyenne de 4,6% par an, soit le double de l'inflation, et approche les 6% en 2006, soit près de 30% en 6 ans. in Le Monde du 30 août 2006.

[34] "Contre projet d'avis" présenté par Alfred Sauvy, le 7 juin 1961 et rejeté par 71 voix contre, 38 pour et 16 abstentions.

[35] En 2004, la France figurait en tête de la hausse des prix immobiliers en Europe, devant l'Espagne, l'Irlande et l'Angleterre. in Le scandale du logement. opus cité. p.45.

[36] La procédure des Zones à aménagement différé (ZAD) inventée par Edgar Pisani en 1966, permet de geler les terrains à acquérir en périphérie urbaine, avant toute spéculation. Mais cette loi est inadaptée au foncier urbain existant.

[37] En effet, cette procédure n'empêche nullement les terrains et leurs constructions de revenir à terme dans le jeu du marché.

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